【武汉市房产均价】易宪容:去“个贷过度优惠利率”才能遏制高房价


发布时间:2021-03-06 03:16:11 阅读量:70430 作者:朝实

鉴于个人住房信贷政策是影响房地产市场健康稳定发展的关键所在,政府就得通过公权力去平衡房地产业中各种利益关系(绝大多数民众、房地产开发商、商业银行、地方政府、住房投资投机者等),而且还要避免通过政府公权力让个人住房信贷政策成为一种利益转移机制武汉市房产均价。然而,要做到这一点,就得让个人按揭贷款保持严格市场准入、有合理的利率水平及杠杆率。

□作者 易宪容

作者系中国社会科学院金融所研究员

对个人按揭贷款要有严格市场准入、有合理的利率水平及杠杆率,适时加大差别化信贷政策的执行力度,特别是要去“个贷过度优惠利率”。这样,才能有效遏制国内的高房价。

当前,我国的房地产调控正在不断深化。为了遏制一些城市的高房价,中央先后出台了一系列房地产调控政策,这些房地产政策最后被归结到“国十一条”(即2009年1月10日国务院发布的《关于促进房地产市场健康平稳发展的通知》),试图通过采取增加普通商品住房供给、落实保障住房建设、鼓励住房消费及建立房地产市场秩序等政策措施,达到房地产调控的政策目标——让房地产成为保证我国经济增长的动力和促进民生的工具。

在“国十一条”中,最为重要的一条是要加大差别化信贷政策的执行力度。因为,过度优惠的个人住房信贷政策导致了2009年房地产市场的繁荣及不少地方房价的快速飙升,因此,在“国十一条”中,要求金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时,还要严格二套住房购房贷款管理,合理引导住房消费,抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又要申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。

在这一条中,重申了二套住房的首付比例不得低于40%,并确定以家庭为单位。这一规定看上去与2007的年359号文件及2008年的131文件没有多少差别,“国十一条”只不过重申了上述文件的内容,但实际上却有三个方面与以往的文件不同或有新意。

一是完全取消了所谓的改善性住房。在“国十一条”中,最为重要的是取消了“改善性住房”这个离谱的概念。这样,就有利于清楚界定第二套住房及严格限制首付比率。在这种情况下,住房投资者要想过高利用银行的杠杆率是不容易的。

二是申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于40%。对此,银行贷款的杠杆率下限确定了,上限则由商业银行自由酌定。当然,要规范各商业银行不过度信贷扩张,监管层还需针对各商业银行制定相应的可操作性规则。

三是个人按揭贷款利率要严格按照风险定价武汉市房产均价。尽管“国十一条”中对这一条没有更为详细的说明,看上去与以往的文件没有差别,但在中央六部委落实“国十一条”的新闻发布会上,央行对此有清楚的解释。在央行看来,2005年的61号文件明确了个人住房贷款利率将按商业性贷款利率水平执行,上限放开,实行下限管理,下限利率为相应期限基准利率的90%。央行认为,这是利率差异化定价的起点。如果按照央行对利率差异化的解释,2010年个人按揭贷款利率将会出现较大的变化。

事实上,个人按揭贷款过度优惠的利率,正是导致2009年房价快速飙升、房地产泡沫吹大的主要动力。而国内这种过度优惠而无差异的信贷利率,不仅吸引了大量住房投资者涌入房地产市场,推高各地的房价,而且也加大了各商业银行的信贷风险。

这是因为,在信贷利率无差异的情况下,越是高风险的贷款者越愿意进入这个信贷市场。同时,它也严重地侵害了商业银行的赢利,因为利差缩小减弱了商业银行利润水平。最后,也损害了存款人及不购买住房人的利益。因为,任何优惠政策都是通过政府公权力的方式把利益从一部分人向另一部分人转移,比如过低的贷款利益就一定会伤害存款人的利益,是存款人利益向贷款人转移。这类优惠政策不仅会造成整个社会财富分配越来越不公,而且也容易制造社会矛盾。

因此,如何对个人住房按揭贷款风险进行定价,不仅对扭转部分非市场化行为及不合理的利益转移机制至关重要,而且也是遏制国内一些城市房价过高的重要手段之一。据报道,北京市部分银行已经或即将将个人首套房贷7折利率调高至8.5折,二套房贷利率则升至贷款基准利率,未来还可能继续上浮。可以说,去“个贷过度优惠利率”,这才是遏制国内高房价的根本所在。

催生这种热烈气氛的是血一样的教训:越调控房价越高;本以为房地产市场有了拐点刚想松口气,房价却又脱缰而起;经济学家的理论彻底失灵,什么房价收入比、租售比、空置率底线……统统失去了意义,听经济学家的只是等来了房价的翻番。在经济理论失去了暂时意义的环境中,即使听到了钟声又会有几个人愿意相信?

郑州昨天拍卖5块住宅用地,最贵一块529.8万元/亩,最便宜地块建成后房价也在5000元/平方米以上

2011年广州首度出炉房价控制目标时,也是“盯紧”GDP和居民人均可支配收入的增速,最终确定在11%。当年广州市一手商品住宅成交均价涨幅2.6%,低于经济增长的11%,完成年度房价调控目标。当年,广州市辖10区新建商品住宅交易均价14044元/平方米,同比上涨4.8%。

四处奔波选房,与开发商洽谈购房,到银行按揭贷款,再加上办理产权登记等手续,市民买一套房,动辄要花去十天半月时间武汉市房产均价。不过这样的折腾即将成为历史,记者昨日从市房管部门获悉,全国首个房屋超市将于下月在我市开业,届时,市民买房可一站式完成,并可享受团购价格优惠。

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接下来,住房保障机构将开展初审、复审工作。初审主要由街道(乡、镇)住房保障机构在15个工作日内完成户籍年限、住房面积的核查,之后委托上海市居民经济状况核对中心在45个工作日内完成经济状况的核对,随后开展为期10天的初审公示。初审通过的,区(县)住房保障机构在15个工作日内完成复审核查,随后开展为期7天的复审公示。复审通过的,区(县)住房保障机构将核发登记证明。申请审核通过的家庭将通过计算机程序公开摇号取得轮候序号,并根据排序先后进入选房专场选购住房。

一个“继续”:对自住型和改善型住房消费的信贷支持得以延续

此外,广州市的住房供应结构中,中心城区的一些高端住宅不断推出,量大价高,对全市住房均价拉升比较大。“新城区的配套越来越好,功能定位突出,发展前景非常好,这些房地产价格也正在提升,带来更大的调控房价压力。”陈如桂说。(李春江 许蕾 尤乙同)广州市常务副市长陈如桂提出“今年房价涨幅至少不应高于GDP的涨幅和城市居民人均可支配收入的涨幅”,这也意味着今年广州房价涨幅至少要低于10%。

利率 高房价 易宪容

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来自肇庆的网友说:评论时间:2021-03-06
守护一个人需要太大的勇气,也许没有山盟海誓,但只要诚心正意,也可以生死相依。两人走到最后,往往就是一个靠,你依靠我,我依靠你,走过生命的晴天和雨季。 回复
来自新泰的网友说:评论时间:2021-03-06
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  • 来自连云港的网友说:评论时间:2021-03-06
    年轻的心灵本不该静如止水,波澜不起。世界是属于年轻人的,趁着年轻到广阔的世界上去闯荡一番,原是人生必要的经历。 回复

  • 来自兰溪的网友说:评论时间:2021-03-06
    每个人都有每个人的命运,有的人可以一条路一直走到底,有的人却注定要曲曲折折,但要相信我们都将成功。 回复

来自鄂州的网友说:评论时间:2021-03-05
我抬头望,蓝天里有你, 我开口唱,悠扬里有你, 我要遗忘,我向远处跑, 另走一道,又碰到了你 回复
来自南安的网友说:评论时间:2021-03-05
爱,不是寻找一个完美的人,而是学会用完美的眼光,欣赏一个不完美的人。 回复

  • 来自厦门的网友说:评论时间:2021-03-05
    泪水和汗水的化学成分相似,但前者只能为你换来同情,后则却可以为你赢得成功。 回复

  • 来自湖州的网友说:评论时间:2021-03-05
    请珍惜你身边默默爱你的人。或许,有一天当他真的离开了。你会发现,离不开彼此的,是你,不是他。 回复

  • 来自安庆的网友说:评论时间:2021-03-04
    所谓永远,所谓曾经,到不了的就是永远,忘不了的就是曾经。 回复

  • 来自汉中的网友说:评论时间:2021-03-04
    喜欢上你,并不是你长的好不好看的原因,而是你在特殊的时间里给了我别人给不了的感觉,我喜欢的样子你都有。 回复

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