【房产签约心得】买卖不足5年的商品房要交多少税费？

发布时间：2021-01-17 16:33:16 阅读量：10899 作者：铭振

这样计算扣除后房产签约心得，孙先生应缴个人所得税＝(转让房产收入额-房产原值-合理税费)×20%＝(1600000-1218000-221400)×20%＝32120元

广州市地税部门在全市范围内对住宅存量房交易进行计税价格评估，对市民的疑问，广州市地税部门提供了纳税计算方法。

案例

孙先生2009年4月在广州市区购买了一套建筑面积为100平方米的商品房。支付房屋价款120万元，缴纳契税1.8万元，支付装修费用15万元，实际支付住房按揭贷款利息1万元。房屋产权证上的产权人姓名为孙先生本人。

2012年4月孙先生将此房以160万元卖给小林，此住房是小林家庭唯一住房，小林户籍在广州。经地税部门评估，160万元的申报价格合理。孙先生能够提供售房合同、购房合同、购房发票、装修发票、契税完税凭证等扣除凭证。

孙先生和小林分别要缴纳哪些税费？

卖方应缴税：营业税及附加、个人所得税

暂免缴纳土地增值税和印花税

1. 营业税及附加

孙先生应按“销售不动产”税目缴纳营业税，税率为5%；同时，还应缴纳“营业税附加”，即随营业税附征的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，三者合计金额为营业税计税营业额的0.6%。根据规定，个人将购买不足5年的住房对外销售的，不区分房产类型，全额征收营业税。

孙先生出售这套住房应缴营业税及附加＝售房收入×(5%+0.6%)＝1600000×(5%+0.6%)＝89600元

2. 个人所得税

孙先生能够提供合法、有效的售房合同、购房合同和房产原值凭证等证明材料，可据实征收个人所得税。应纳税额＝(转让房产收入额－房产原值－合理税费)×20%。其中：

“房产原值”为购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。孙先生这套住房房产原值=1200000+18000=1218000元。

“合理税费”是指孙先生转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金，以及按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用，包括：

(1)支付的住房装修费用。孙先生能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列的是孙先生的姓名，经税务机关审核，装修费用可以扣除，商品房及其他住房的最高扣除限额为房屋原值的10%。装修费用最高扣除限额＝1218000×10%＝121800元

(2)支付的住房贷款利息。孙先生向银行实际支付的按揭贷款利息1万元，可以凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。

合理税费＝营业税及附加+住房装修费用+住房贷款利息＝89600+121800+10000=221400元。

特别提醒

1、存量房交易中有多个税种是采取扣除式的差额征税方法，为保证征税的真实性和公平性，纳税人务必妥善保管好购房发票、完税凭证等扣除凭证，提交税务机关审核通过后才能在税前据实扣除。

2、个人所得税据实征收可扣除合理税费中，公有住房和经济适用房的装修费用最高扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房的装修费用最高扣除限额为房屋原值的10%。

3、个人所得税据实征收可扣除合理税费中，按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。

4、纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板，装配了洁具、厨具等)的，不得再重复扣除装修费用。

买方应缴税：契税

暂免缴纳印花税

本案例中，因为交易住房同时符合以下条件：A。住宅小区建筑容积率在1.0以上；B。单套住宅套内建筑面积120平方米以下或建筑面积144平方米以下；C。实际成交价款低于同级别土地上住房平均交易价款的1.44倍以下，因此，该房产属于普通住房。

由于小林能提供房产所在地的房地产管理部门开具的《个人名下房地产情况查询证明》，并能出具《唯一住房诚信保证书》，证明交易住房属于家庭唯一住房，符合以下优惠政策：对个人购买超过90平方米的普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，在转让收入×税率3%的基础上减半征收契税房产签约心得。

因此，小林应缴纳契税＝成交价格×3%×50%＝1600000×3%×50%＝24000元(记者 严丽梅 通讯员 地税宣)

“想这些没用，先担心怎么拆污染小呗。”张必清说，树脂是韧性材料，建好建，拆却不好拆，现在的方案是用电锯锯开，或者锤子凿开。但这样会有大量粉尘污染，整个楼、整个小区和附近公园都会受到影响，现在他正在与专家研究怎么处理这个问题。

事实上，自今年初“国五条”强调将适时扩大房产税试点城市以来，相关信息一直备受业界关注房产签约心得。贾康认为，尽管房产税改革举步维艰且争议不断，但是从中央决策层到具体的综合管理部门，都非常明确地表述了关于适时扩大房产税试点范围，或者推进房产税改革试点的要求，所以房产税试点城市扩容是势在必行。

圣木雅的软床不错，雅露斯也有一款布艺软床在促销，紫色的布艺，连床垫2380元左右，加一个钢化玻璃的床头柜，差不多2800元。

对在本市已拥有2套以及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。境外机构和个人购买商品住房的，严格按照国家有关政策执行，违反规定购房的，不予办理房地产登记。

张必清原打算准备在烟囱上加铁皮，想让烟往高处走。但是专家跟他说，铁皮生锈脱落是安全隐患。这时，一位楼顶园林专家建议他，树脂材料的假山重量轻又便宜，胶也牢固。

三线城市比照一线城市，不仅反映出“新国八条”的行政刚性不容弹性执行，更反映出政策架构对于限购令传导到市场后的效应也有所预防：如果限购令仅仅针对热点地区，那么被驱逐出“境”的巨量资金仍可能在二三线城市聚集，推动楼市在二三线城市波浪式兴奋。因此，将限购令适用范围扩展至具有投资“比较优势”的三线城市，是理所当然。事实上，无锡本来就在住建部已拟定的第三批执行商品房“限购令”城市名单当中。

在新财政年度的预算桉中，除了愈演愈烈的通胀形势，楼市亦是市民最关注的议题之一。新财桉公布前，各方预期政府会加大力度遏抑楼市，市场普遍处于观望；但细看新财桉内容，政府并无加码推出辣招，而是提出了扩大土地供应的“旧招”，令部分人质疑能否遏止楼市炒风，忧虑炒风死灰复燃。财政司司长曾俊华昨天出席立法会会议时，更有议员指预算桉供应近4万伙的指标根本无法达成，表示愿与财爷打赌︰“如政府能够达标，我一定辞职；如不能，曾司长则须要辞职。”挑战意味甚浓。姑勿论议员的这些戏言对否，但反映了部分社会人士对政府稳定楼市能力的怀疑。

【房管局解释】户籍家庭在广州拥有2套住房，卖掉其中一套后，应可再买一套，但前提是注销前一套房子的档案。【专家解读】合富辉煌首席市场分析师黎文江：“卖一买一”照顾改善型需求买家，把总价较低的小户型卖出去，也惠及了首次置业者，新政策在激活一手市场的同时也激活了二手市场。

有观点认为，在过去的13年时间里，经济适用房政策帮助很多人实现了住房梦，政策出台的本身是好的，但的确在执行的过程中出现了问题。排号难、审核松、富人化趋势明显等问题，使原本为了解决中低收入家庭住房问题的经济适用房在现实操作中走了样、变了味。

孙先生 住房 商品房

上一篇： 12亿资金加速垦区危房改造

下一篇： 广州楼价或被豪宅拉高 专家：楼市反转时机未到