【长沙婚后房产加名】内行看门道:万达资金链的秘密


发布时间:2020-11-28 13:36:52 阅读量:25315 作者:裔圣

陈宝存(全国房地产经理人联盟常务理事副秘书长)长沙婚后房产加名

欣闻万达集团商业地产系列丛书出版。所以拿到丛书中的《商业地产运营管理》《商业地产投资建设》两部,用了两天时间系统看完这两部著作,对于商业地产开发外行的我,有如醍醐灌顶的感觉。

由于关注点不同,我最喜欢的是运营管理、现金流与投资管理、资产证券化部分。万达王董事长也是商业顾问起步的,为什么在短短的14年间有如此巨大的财富与产权积累?这部教科书给了我基本答案。

商业地产,要的是商圈的整体繁华,而万达只是这个商圈的一部分。由于开发企业水平的差距,一个商圈只有万达一家的辉煌,不利于这个商圈的整体繁荣。那么,共生共荣,真的是万达的聪明所在。这部丛书的出版也自然是功德无量的好事。

在平时考察和市场调研中,我们最感艰难的是商业体定位以及业态组合是否合理问题,也遇到很多商业项目招商经营遇到很大问题。

《商业地产运营管理》一书,业态配比我是最关注的,原因很简单,面临电商威胁,城市综合体的业态究竟应该如何掌握, 表1-4《业态配比示意图》给我解开谜团。而业态配比的三原则:适用性、高坪性、互补性,也是业界最该注意的方面。

我曾经到扬州东方广场做项目推广活动,很多人跟我争论商业综合体穷途末路,我认为他们的看法是短视的,关键在于未来形势下的招商调整。这一点,万达广场也提出了很多案例。沈阳太原街万达广场,是万达自己都不讳言的失败项目,这家广场的战略调整,是在五次开业,更换了19位总经理之后通过战略调整成功的案例,剖析失败与调整成功,这种胆量和胸怀值得业内借鉴和肯定。

万达商业王国起步于2000年,资产的大规模积累是如何完成的?作为企业财务总监出身的我,最关注的也是商业地产的投资问题和资产的证券化问题。我们无疑是融资难度很大的市场,所以很多初期的商业地产项目采用出售的方式解决资金难题。那么万达王国是如何保证资金来源充足的?《商业地产财务计划与组织》,给了我比较清晰的答案。

商业地产有别于住宅地产,商业地产的关注点不直接是利润,而是项目净现金流长沙婚后房产加名。那么,建立项目预算指标尤其重要。万达项目现金流预算编制一般分两部分考虑:摘牌前项目测评与摘牌后的项目指标落地,以减少盲目性。其中的“现金流分析”一节,财务部门特别要关注。如果正常现金流不足以实现平衡,书中也给出了补充现金流的方式:可以通过经营物业抵押弥补现金流的失衡。财务计划与组织,纷繁负责。但是,最核心的还是资金链条是否安全问题,“以资金为核心的计划管控”一节,给了我们掌控资金的具体办法。

这部丛书的看点很多,但是,时间关系只能粗浅的谈一点感想。希望有与编者沟通的机会。

其中,对于二套房、并且首套未结清贷款的买家影响最大,首付从四成一下子提到七成,压力增加可不是一点点。

北京一家大型互联网公司员工魏先生刚刚在上地买了一套两居室。对于刚刚出炉的北京租赁住房新政,他认为来得非常及时。魏先生称,他在北京待了已经有十年,十年期间搬了5次家。租房史就是一部血泪史,曾经碰上黑中介大晚上临时涨价否则让你搬走;也跟小房产中介员工打过一架,当时签了一个两年的合同,结果11个月就让你搬走;还有一次搬进去才半年,把房子里外装饰了一遍,却被告知房东要卖房。目前,北京的租赁住房市场主要在三个层面进行。第一个层面个人成交,往往通过同事、朋友等熟人介绍,但这部分交易只占少数;第二个层面是链家、我爱我家等大型中介,这些中介相对规范,即使有纠纷也可以诉诸法律等手段解决;第三个层面就是一些小中介、黑中介,它们往往垄断着一些小区域的房源,通过坑蒙拐骗等手段侵犯租房者的利益。绝大多数租房者的不愉快经历都跟这些黑中介有关。

《2015年上海市国民经济和社会发展统计公报》里的一组数据令人惊异——2015年年末,上海外来常住人口减少了14.77万人,同比下降1.5%,其在全市常住人口中的占比下降了0.5个百分点,降至40.6%。这是上海15年来首次出现外来常住人口负增长。

这样一来,购房者一般只能通过选择信誉较好的开发商以规避风险。绵阳市一名购房者曾表示,她在购房时主要选择实力较强的开发商和相对专业的销售代理公司,“我心里还是没底,担心交房时开发商作出的承诺不能兑现。”而一名在日本定居多年的成都人告诉我,在日本售房信息十分透明,楼盘所有户型信息都在售楼处公开,每套房子是否预订、签约都会贴上醒目的红色标签,让客户一目了然。

央行今日起再降息 100万元商贷20年还清 比去年上半年买房可省利息12万元

“就算是高档豪宅的装修,其中一半以上也是由没有资质的‘野鸡装修队’承包的长沙婚后房产加名。”昨天,海大装饰的周先生在接受记者采访时称,在家装这一块,一般的中等偏高档装修,有七成以上的工程由“野鸡装修队”承包,而一些经济型的装修,这个数字则在八成以上。据周先生介绍,在商场、写字楼等装修方面,“野鸡装修队”所占份额更高,因为这类装修一般仅要求能够使用几年就够了,业主对质量要求不会太高。周先生称,“野鸡装修队”市场的存在也可以理解,毕竟业主在价钱方面可以省下不少,有资质的正规公司装修质量好,费用无疑更高。但很多业主可能并不清楚,虽然找“野鸡装修队”更省钱,但一旦出现意外,业主极可能就要承担巨大责任;如果是死亡事故,那赔偿的金额将非常高。而正规公司,本身和业主有合同约定,只要是合同范围内且不是由业主责任导致的事故,那是不需要业主负责的,而且正规装修公司一般都会购买工伤意外险、雇主责任险来规避风险。

数据显示,二季度经济形势总体仍难言乐观,4月主要经济指标仍继续低迷,制造业投资、房地产投资和工业增加值增速依旧偏低,基建投资独木难支,特别是工业生产者出厂价格PPI继续下行,通缩风险加大。尽管贷款利率已经开始下行,但PPI持续下降情况下实际利率处在历史高位,实际融资成本高企影响企业投资意愿。在此情况下,降息有利于促进实际融资成本下降,缓解存量债务压力,促进经济平稳增长。据新华社电 半年内,央行三度降息,两度降准,使得外界对中国货币政策产生了一些诸如“强刺激”和“中国版QE(量化宽松)”等议论。对此,专家认为,无论是降息还是降准,其实都属于货币政策根据形势变化而进行的正常的预调微调。

商业地产 万达 内行

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来自十堰的网友说:评论时间:2020-11-28
人生只有回不去的过去,没有过不去的当下。 回复
来自周口的网友说:评论时间:2020-11-28
人生只有回不去的过去,没有过不去的当下。 回复

  • 来自普兰店的网友说:评论时间:2020-11-28
    做人如流水,你高,我便退去,决不淹没你的优长;你低,我便涌来,决不暴露你的缺陷;你动,我便随行,决不撇下你的孤单;你静,我便长守,决不打扰你的安宁。 回复

  • 来自巴中的网友说:评论时间:2020-11-28
    没有谁天生是属于谁的,任何人来到你身边愿意为你停下脚步,都是一件值得珍惜的事。这世上什么东西都有个保质期,没有比心存感激更好的保质方法,爱是用心,不是敷衍。 回复

来自格尔木的网友说:评论时间:2020-11-27
聊再多的天都不如见一次面来得实在。 回复
来自胶州的网友说:评论时间:2020-11-27
哪有什么坚持到底,不过是半途中想后悔却发现已经来不及了。 回复

  • 来自益阳的网友说:评论时间:2020-11-27
    爱情也是一种发明,需要不断改良。只是,这种发明跟其他发明不一样,它没有专利权,随时会给人抢走。 回复

  • 来自老河口的网友说:评论时间:2020-11-27
    我天性不宜交际。在多数场合,我不是觉得对方乏味,就是害怕对方觉得我乏味。可是我既不愿忍受对方的乏味,也不愿费劲使自己显得有趣,那都太累了。我独处时最轻松,因为我不觉得自己乏味,即使乏味,也自己承受,不累及他人,无需感到不安。 回复

  • 来自宜城的网友说:评论时间:2020-11-26
    谁的寂寞覆我华裳,谁的华裳覆我肩膀。 回复

  • 来自武汉的网友说:评论时间:2020-11-26
    有得必有失:生就男儿身,便失去了女儿态;得到了成熟,就失去了天真;选择了某种职业的艰辛,却体会不到另一种职业的责任;拥有了喧嚣的城镇,就丧失了寂静的山村;有了安全的港湾,就没有求索的漂泊;想要小溪的清澈,就看不到大海的磅礴…… 回复

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