【dee why syndey房产】媒体分析称万科带头降价是为提高资产周转率


发布时间:2020-10-28 05:50:00 阅读量:818 作者:瀚天

这一切在过去10年中造就了一种单向度的繁荣,突出体现在标准的单一性(比如一味追求增长的数量)和单向度性(在同一个标准中,增长总是好的,而停滞或缩减总是不好的)dee why syndey房产。

“下半年的形势可能比我们想象得更为严重,为此万科做好了最坏的打算。”8月4日,在香港举行的中报发布会上,王石表示,尽管目前万科资金方面较稳健,但仍将进一步下调房价,增加小户型比例,并减少开工面积,减缓竣工速度,控制拿地面积。

单向度增长的极限

“到今天,不少开发商还自比‘猪坚强’,以为再坚持一会儿,就等来解放军了。”阳光100置业集团常务副总裁范小冲说,“但我认为,这次宏观调控带来的不仅仅是房价的拐点,更重要的是游戏规则的改变——过去那种‘坐地生财’的增长模式已难以维系。”

在过去通过“毛地挂牌”、“分期付款”就能囤很大一块地,最后还可以“分期开发”、“分期交地价款”,实际上是拿到了土地的期权、借用了银行的“杠杆”,开发商获取的土地升值利润远远超过开发利润。大多数开发商的盈利模式是通过开发把土地的价值变现,利润的获得主要来源于土地溢价。

中国房地产开发商在特定的天时地利人和下,在规模上(表现为企业的吞吐量)获得了持续的高增长。这是因为:一边是廉价的生产要素,一边是因房改而形成的巨大而不挑剔的卖方市场,在上游供应和下游订单都不成问题,以及房价年年都在上涨的情况下,开方商的问题也变得简单明了:如何进一步扩张,最大限度地增加企业的吞吐量。

这样一个模式是如此的完美,以致任何一个条件的变化都可能使之面临阵痛。文章开头提到的那些事儿,表明了几乎所有的条件,包括廉价的土地和资金、宽松的信贷环境、巨量的市场需求和不断上涨的房价,在今年初都集中呈现出难以为继的状态,

实际上,面粉价格不可能长时间地贵过面包,地价与房价的背离意味着市场已陷入非理性繁荣。但沉迷于这种单向度增长的开发商对此视若无睹,终究还是以豪赌式的扩张在增加企业“吞吐量”。这个之前屡试不爽的成长模式却被证明了是灾难。

总之,2008年,一直以来肥得流油的“红利”不再取之不尽,这意味着,一个时代结束了。

后“红利”时代

截至目前,万科已经不止一次当降价“带头大哥”了。相信不少人还记得年初万科在东莞大幅降价的事儿。到了7月,上海万科金色雅筑单价降为14400-17200元/平方米(此前为17968元/平方米)。有分析人士认为,万科有可能由此开始第二轮降价攻势。

有人分析这是因为一贯谨慎的万科还嫌手中现金太少,继续回笼资金。但本刊研究发现,万科2008年6月末净负债率仅为37.1%,远低于行业普遍水平,持有现金达到153.7亿元,超过短期借款及一年内到期的长期债务总和。这说明了万科并不缺钱。

半年报上有个细节可能没有得到大家的重视:万科的市场占有率从2007年的2.07%提升到了今年上半年的2.7%。万科是一家追求资产周转率的房企,今年两次带头降价,以及在5月14日将东菀市万科置地有限公司50%的股权低价出让,都是为了提高资产周转率。

万科几年前就以美国头号房企帕尔迪作标杆,理由是地域同样辽阔、市场同样高度分散的美国,与香港、新加坡和日本这样的半岛或海岛型经济体相比,很多方面都与中国内地市场更为接近,而帕尔迪在跨地域经营、土地储备方式、持续盈利能力、市场占有率、客户细分及关系维护等诸多方面都有良好表现。

帕尔迪的资产周转率很高,常年保持在1以上,而万科最高时也才0.51。帕尔迪的周转率高有几方面的原因:一是其标准化的房屋制造流程,也即万科正在试验的“工厂化”模式;二是其快速开发模式——在24到36个月内完成从开发到销售的过程,万科的“快速拿地、快速开发、快速销售”也是一回事。

在目前凄冷惨淡的市况下,为了实现这个“快速”,提高资产周转率,万科带头降价成为必然。

贝塔策略工作室合伙人杜丽虹认为,市场高峰期不断延长的存货周期通常是危机的前兆。房地产行业为什么会出现持续的负现金流状态?答案就是“红利模式”下的高存货与低周转。而高存货和低周转导致企业在扩张过程中需要不断追加营运资金,于是中国房地产业成为一个高度依赖外部融资来推动增长的行业。

但时至今日,这个依赖外部融资来推动企业增长的游戏已经结束了,“红利”时代过去了。而只有像万科这样的率先从“红利”增长模式下醒悟过来并采取行动的企业,才能在单向度增长接近极限的“后红利时代”继续生存壮大。

“这些年来,开发商更多的是关心政府在哪儿有开发计划,哪有土地,到哪上市,却离客户和产品越来越远。这次宏观调控是给大家提了个醒,我们还是要回归到客户和产品上去。”范小冲在本刊近期举办的一个论坛上如是呼吁。(章煜)

业内普遍认为,内地主题公园经营状况不佳主要由于模式不成熟导致;目前国内主题公园门票价格相对偏高,也是由于经营者对主题公园的认识存在误区。据了解,国内主题公园80%以上收入来自门票,衍生产品和其他盈利渠道的开发仍处于启蒙阶段,过于单一的门票收入模式不利于行业发展。

周刚表示,建设银行一直致力于持续提升服务效率,在客户资料齐全、贷款调查审核完成以后,即可通过评分卡快速审批,采用人工审批的一般不超过5个工作日。

“操作很简单,正面报道也比较多,百度上又有加V,觉得应该问题不大”,郑重决定将自己手中的闲钱投资到科迅网,赚取年化16%的较高收益dee why syndey房产。

购房人仍在观望,开发商无奈以各种变相降价、降低购房门槛的营销手段吸引购房人,内部价格、团购、首付分期等宣传信息铺天盖地dee why syndey房产。尽管如此,近几个月楼市较高的供应量仍旧没能取得良好的销售成绩,反倒库存迅速蹿上80000套。

本报曝光有廉租房、经济适用房等保障性住房被转租的现象后,长沙住房保障部门及相关单位迅速介入调查。昨日,长沙市住房保障局通报了本报报道中涉及的违规情况调查结果及处理意见。

以亿达集团在大连的代表作大连软件园为例,到2013年底其办公楼平均租用率接近85%,而相关监测数据显示,同期全国二线城市的写字楼的空置率超过3成。

万科 房价 面积

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来自西昌的网友说:评论时间:2020-10-28
请不要假装对我好,我很傻,会当真的。 回复
来自北票的网友说:评论时间:2020-10-28
请不要假装对我好,我很傻,会当真的。 回复

  • 来自定州的网友说:评论时间:2020-10-28
    我们渐渐长大,渐渐变得可怕。 回复

  • 来自邹城的网友说:评论时间:2020-10-28
    己选择的路就要坚持走下去,路上的艰辛,无需抱怨。 回复

来自济源的网友说:评论时间:2020-10-27
在外的伤痛总能痊愈,而我,从此是个带有内伤的人,一生一世,残疾地活着,该如何是好。谁把谁真的当真,谁为谁心疼。 回复
来自衡阳的网友说:评论时间:2020-10-27
大部分萌姑娘、软妹子的表象之下,都拥有一颗抠脚大汉的强壮内心。 回复

  • 来自郑州的网友说:评论时间:2020-10-27
    少年时代,要有礼赞生命的感恩;青年时代,要有自觉信念的价值;壮年时代,要有活水源头的精进;老年时代,要有愉悦生活的平静。 回复

  • 来自湖州的网友说:评论时间:2020-10-27
    谁的寂寞覆我华裳,谁的华裳覆我肩膀。 回复

  • 来自保山的网友说:评论时间:2020-10-26
    生活有时会逼迫你,不得不交出权力,不得不放走机遇,甚至不得不抛下爱情,你不可能什么都得到,生活中应该学会放弃,就像清理电脑中的文件一样。人生,就是一步一步走,一点一点扔,走出来的是路,扔掉的是包袱。这样,路就会越走越长,心就会越走越静。 回复

  • 来自许昌的网友说:评论时间:2020-10-26
    大多数人的努力程度之低,根本轮不到去拼天赋。说是有一个调查实验,问:如果数学不好,能不能学好计算机程序处理等东西。结果百分之七十多的人选了不能。然后一个教授就总结了这一句话。 回复

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