【烟台蓬莱房产交易网】成都商铺租金三年涨3倍 转让费全国最高


发布时间:2020-10-20 08:56:07 阅读量:2317 作者:靖轩

缩小经营面积应对租金上涨烟台蓬莱房产交易网

租金飞涨加上市场需求旺盛,商家与房东之间的价格谈判往往耗时不短,有时租商铺要拼和房东的交情

值得注意的是,成都商铺的转让费在全国是最高的,而且成都商铺的房东基本上都是浙江人,成都本地人非常少

受租金上涨影响最大的连锁企业烟台蓬莱房产交易网,或者选择缩减店铺面积,或者放缓扩张步伐,一些甚至转租商铺做起了“二房东”

“如果不是房租问题,我肯定会继续做下去,但租金压力太大了,我完全赚不回来。”一年前,来自泸州的王芳在成都市中心开了一家餐馆,但只做了一年就撑不下去了,只好将铺面转让出去。

随着房价的上涨,近年来,成都的铺面租金价格也节节攀升,给王芳这样的经营者带来了较大的压力。走在大街上,商铺转让的信息随处可见。

中原地产近日发布的报告显示,2012年上半年,成都商铺租金普遍上涨3%-5%,而春熙商圈涨幅达到了5%-8%。目前春熙商圈中心区域每月每平方米租金2500元起价,大部分商铺是2000元起价。而三年前,春熙商圈的每月平均租金不过800元/平方米。

面临租金之困,成都商家有什么样的反应?他们又是如何应对的?华西都市报记者历时半个多月调查发现,有的商家选择了关掉门店另寻他路;有的苦苦坚守,艰难度日;有的积极寻找突破口,主动迎接这一轮租金上涨的挑战;更有甚者,利用租金涨价潮,当上二房东,竟然赚得盘满钵满……

面对租金压力,你会怎么办?

那些离开者的两难

其实,成都商铺租金价格的上涨,早已让在成都做小本生意的个体户叫苦不迭,房屋租期到,是继续做还是放弃,成了一个两难的选择。如果续租,他们要面对难以承受的租金,如果放弃,之前的心血将付诸东流

中餐馆只开一年就关门

王芳老家在泸州,早年跟随老乡到成都打工,后来与朋友做起了服装剪裁生意。一年多前,她突然有了开餐馆的想法,“我就想开一家有泸州特色的小中餐馆”。“开餐馆总比做服装赚得多!”带着这样的想法,王芳先到一个朋友开的小店里当学徒,学习如何煮大锅饭,如何做泸州豆花这些技术活。

要让餐馆生意更好,就需要找一个好的地段。半年后,通过东拼西凑到处借钱,她在王府井百货背后咬牙租下了一间近100平米的铺子,算上租金转让费装修费等,她花了80多万。

“刚开业的时候生意还是很好的”,王芳说,成都人吃饭都喜欢新鲜感,新餐馆开业的时候,每天中午都有很多上班族到她那里吃饭,点一份豆花加一份蒸菜,一个人13元左右就可以吃得很饱。由于味道和价格都还过得去,加上地理位置好,王芳的餐饮店在高峰时期,一张桌子的翻台率可以达到四五次。

随着时间的推移,周围上班族对王芳餐馆内菜品的新鲜感逐渐减退,加上附近也新开了不少饭店,分流了部分客人,王芳店里的生意,从从原来一到中午吃饭时间客人就坐满,渐渐变成大中午桌子还有空的情况。

由于做餐饮行业很辛苦,爸爸、妈妈、妹妹、叔叔等一大家人全上阵,到店里帮忙,生意秋的时候,每月下来人均收入还不到2000元钱。高额的经营成本、越来越少的收入,加上身体的原因,王芳觉得自己不能再拖了,最后只好将店铺再次转让出去,好在铺面的转让费并不比自己一年前租下来的时候低,她的损失才得以控制在5万元以内。

服装店老板欲另寻新址

节节攀升的商铺租金,同样是一些资金实力相对雄厚的连锁企业扩张的拦路虎。如果续租,他们要面对难以承受的租金,如果放弃,之前的心血将付诸东流。走在大街上,随时都可以看到商铺打出“转让”的信息。

周淳是成都某连锁品牌服装店老板,就在上周,为了进一步发展服装业务,同时也因为目前的3个铺面都要到期,他打算重新选择一个相对偏点的地方开店。

周淳在成都市东三环靠近火车东站附近看上了一个铺面,门店面积大概400多平方米,但一问租金,房东要价每月180元/平方米烟台蓬莱房产交易网。“东三环的租金怎么都这样贵?”周淳心里直犯嘀咕,考虑到总体租金较高,周淳放弃了租下这个商铺的念头:“租金太高,成本就要摊到衣服上,这样生意不好做。”

周淳说,现在他手下的3个店铺都要陆续到期了,房东都表示要涨价,而且还会收取一部分转让费,这使他产生了另寻新址开店的念头。但是走了一圈,才发现,原来租金便宜位置又好的铺面太难找了。现在他打算继续与房东协商,如果价格实在谈不下来,就只有转让出去,等有合适的铺面再出手。

那些坚守者的困境

连锁店因据点多,是受商铺租金上涨影响较大的行业。2005年在成都成立,2007年开始在成都市内大举拓展的连锁便利店佳士多就有大量的5年期租约到期,等待着它的将是租金翻倍上涨和一系列的租约问题

续租谈了一个多月没谈拢

“我可以在钱上吃亏,但你不能让我受气,人不能吃亏。”上周,记者刚一走到佳士多便利店老总的办公室门口,就听到了公司负责人刘磊正在大声讲电话。“刘姐,这么多年的合作中,我们从来都是按照合同来,没有拖欠一分钱,现在你也要给我一条出路啊!”

刘磊是佳士多便利店公司负责人。据他介绍,佳士多成立于2005年,目前在四川省内已开设近30家连锁便利店。

眼下,刘磊5年前签约的第一批门店,正好到了续租的时候。“刚才跟我在电话里争吵的,是我在玉林一个铺面的房东,她不仅要涨房租,还不准我变更经营范围。”

刘磊告诉记者,5年前,他在玉林小区租赁了一个不到20平方米的商铺开了便利店,这是公司最早的一批门店之一,但由于位置原因,这个门店并没有怎么赚钱,本想直接淘汰了,但考虑到目前公司正处于快速发展期,需要形成规模效应,还是打算继续租。

“我当年租的时候一个平方也就100多元,现在房东要涨到将近400元,而且还限定我们只能做便利店,不能做别的。”刘磊说,从价格问题到经营范围问题,双方都还在协商中,目前和房东的续租谈判已经持续了一个月。

刘磊告诉记者,成都市场上的铺面转让费一向都比较高,一些老板生意做不走了,就干脆把铺面转让出去,反而还能赚一笔钱,“但这种做法很担风险,因为如果你以较高的价格转让另一个铺面,生意做不走时,不一定能以同样的转让费转出去,同样会面临较大损失。”

刘磊告诉记者,有一些外地来的商人,在房东那里租到铺面后又转租出去,获取差价,这种投机行为让真正的房东没有得到太多好处,因此才会出现涨价或者收回铺面重新租的情况。

“货币贬值,物价飞涨,生活成本上升,房租自然也跟着涨”,刘磊认为,虽然理解房东的心情,但房东不能对商铺租金期望过高而偏离实际水平,一些周边业态并不成熟的商铺不能一味地要高价。

为了应对租金上涨带来的利润压缩问题,佳士多也在进行战略调整。比如开源节流,在企业的日常运营方面有所作为,比如优化配送、使用节能冰柜,优化便利店工作人员构成等。为了控制租金成本,佳士多也表示有可能缩小店铺面积,比如将80至100平方米的店铺缩减为60平方米,并尽量把租金成本控制在200元/平方米的水平上。

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那些突破者的路径

铺面租金高,已经是不争的事实。在这场商家与商铺房东、甚至商铺投机商人的博弈中,面对房东的“坐地起价”,如何调整经营思路,化被动为主动,成为很多零售从业者不得不思考的问题

连锁便利店:

放慢扩张步伐玩好“石头剪刀布”游戏

作为全家便利西南地区的总监,李健鹏几乎每天都要走上成都的大街小巷,考察商铺。便利店的行业规律是只有做出了规模才能出效益,而要想扩张规模就必须租下很多的商铺,但如今商铺的租金却成为全家便利店在成都扩张的一个拦路虎。

2009年,全家便利连锁店谋划进军成都,派遣李健鹏来到成都进行前期调研。李健鹏刚到成都就被这里独特的商业现象吸引住了:“外地零售企业很多,商业很发达,不过铺子转让费很高”。

为了深入了解成都市场的特点,李健鹏沿着现在地铁一号线的路径,也是成都当时商铺租金最贵的一条干道,一边走一边调查。他发现,成都商铺租金并不算高,在这里开便利店应该大有可为。

然而,三年后的2012年,当全家便利正式入驻成都时,商铺租金已涨到让李健鹏难以高兴起来的程度。“从2009年开始,成都的房租涨了至少3倍。”

李健鹏透露,目前,春熙大商圈,中心区域每月租金2500元/平方米起价,大部分商铺是2000元/平方米起价,就连小科甲巷也能租到1500元/平方米。而三年之前,春熙大商圈的每月平均租金不过800元/平方米。不过,李健鹏认为,未来五年成都商铺租金还会继续上涨,这时候来“还不算太晚”。

困扰全家便利的,不仅有租金的疯狂上涨。一些地点较好的商铺,并不是出钱就能租下来,还需要和房东长期联络,等待机会。“商铺空出来时,我们的竞争对手也想租,到时候拼的就是和房东的交情了。这是个‘石头、剪子、布’的游戏。”

“此外,成都的转让费在全国是最高的,因为成都的房东都有这样一个思维——这次租给你租便宜了,下次用转让费把钱赚回来。”李健鹏透露,成都商铺的房东基本上都是浙江人,成都本地人非常少。

位于青羊东一路的一家全家便利店面积约110平方米,这个区域的商铺租金在每月每平方米150元到180元的范围内,而便利店行业的毛利率在25%到35%之间。目前这家店经营情况良好。

不过,全家并不急于扩张。李健鹏说,按照全家的成本控制机制,一个分店的租金要控制在总营业额的2.5%到3%,而成都很多地方的商铺租金都超过了这个限额。因此,全家放慢了在成都的扩张,转而对每个分店进行精耕细作,以求每个平方米创造出更大的营业额。

此外,全家在成都还准备提高两个比例,一个是贩售鲜食的比例,因为鲜食的毛利率较高,另一个是提高加盟商的比例,这样能降低开店扩张的成本,尤其是房租成本。在接受采访的过程中,李健鹏提得最多的一个词就是“开源节流”。

连锁酒店:

押注增开加盟店解药还是毒药?

租金之困也折磨着成都以及全国的连锁经济型酒店。今年,在经历了五年的高速发展之后,连锁经济型酒店跑马圈地的步伐放慢下来。从如家、7天、汉庭和锦江之星的财报来看,整个行业的入住率明显下滑,而运营成本依旧,尤其是房租成本居高不下已经成为了它们高速扩张的拦路虎。

孟娜是一家经营了5年的经济型酒店的总经理,她对记者坦言,房租成本占总成本的比例“在50%以上”,如果房租再上涨一点,酒店就要亏本了。

而位于春熙路商圈的百丽思汀城市酒店的房租成本占比更高,达到了75%。酒店总经理夏先生说:“我们酒店是2009年开始运营的,当时租成每月50元/平方米,现在的租金至少翻了一倍。而且,我们这个楼的租金涨幅在整个春熙商圈算很低的。”

大型的连锁经济型酒店,情况也没好到哪里去。记者查阅7天酒店今年一季财报发现,其租金支出占酒店运营支出的比例为35.37%;而如家公布的今年一季财报显示,租金成本和煤气水电支出,共占酒店运营支出的44.85%。

不过,孟娜对记者表示,即使是7天和如家这样的行业巨头,房租成本也不可能在40%以下。“能控制在50%以下就算是很厉害的了。”

就在不久前,7天宣布调整发展战略,提高加盟店的比例,降低直营店的比例。7天相关负责人在接受华西都市报记者采访时表示:“加盟店的业务模式对于公司资本开支要求低,而且能够产生更多的现金流,因此通过加盟店快速扩张,可以进一步提升公司的品牌影响力,从而实现更大的规模效应。”

也就是说,通过大举扩张加盟店,7天可以和加盟商一起分摊租金成本,有些加盟商甚至是自持物业加盟。公开资料显示,截至今年第一季度末,7天分店总数为1044家,包括417家直营店和627家加盟店。

经济型酒店是典型的规模经济,在新开自营店因房租成本高企而被迫放慢的情况下,要继续保持高速扩张,唯一选择就是加快新开加盟店的速度。

不过,如果对加盟酒店的管控不当,对酒店品牌将是极大的伤害。据业内人士透露,一些加盟商,尤其是自持物业的加盟商,都“不太听话”,尤其是在一些采购细节和员工管理上,都喜欢“独干”。加快加盟是一剂缓解成本压力的解药,还是一针降低品牌价值的毒药?

连锁药店:

自己经营要亏钱 转做“二房东”反而赚

2002年,福建商人李军(化名)在成都开出第一家药店,当时他并没想到自己的品牌连锁药店能在2009年扩张到近30个分店,更没有料到仅三年后这近30个分店,只剩下最后一家苦苦支撑。

李军关掉这近30家分店,是他的主动选择,“这两年成都商铺租金的上涨简直是疯狂,我发现把这些商铺转租出去获得的收益,远远高于我自己去经营所创造的收益。”

李军2005年开始发展连锁药店,在成都开了4个分店。到了2009年,他的连锁药店有了近30家分店。他寻找商铺遵循这样的原则:不靠大马路的不租,开汽车看不到的地方不租。因此,他的连锁店基本都位于黄金口岸,租约最短的也签了8年。这个思路让李军受益匪浅。

后来,成都的药店越来越多,行业毛利率逐年下降,虽然李军的商铺租得较早,租金远低于市价,但房租仍然“吃掉”了大部分的利润。

他给记者算了一笔账,以最后一家分店为例,门店有260多个平方米,以目前的市价计算,每月的租金在8万元左右,水电费1万元左右,24名店员的工资按1600元每人每月计算,再加上装修成本的摊销等,每个月的固定支出达13万元,以药店现在的毛利率10%来计算,每月销售收入要达到120-130万元才能保本。

“以现在的销售情况看,肯定卖不了那么多钱”,李军说,庆幸的是,他当时的租金远低于现在的市价,才略有盈利。

实际上,即使是成功过会准备上市的大型连锁药店鸿翔一心堂,也在招股书中特别提醒投资者注意“门店租赁房产成本上升风险”。一心堂的1505家连锁门店中,除1家门店外,其余全部通过租赁房产经营,其2009年至2011年的门店租赁费支出占同期营业收入的比例分别为6.90%、7.59%、8.32%。

由于商铺租赁合同尚未到期,李军关掉了大部分门店,把商铺转租出去,这为他带来了不菲的回报。“回报最高的那个商铺,转租出去后为我带来了约200%的收益。这个商铺如果自己继续经营,反而要亏钱。”李军透露,这几十间转租出去的商铺,平均收益在40%到50%。

那些七八年前签署的租房合同,今年陆续要到期了,李军坦承,现在续租再转租出去,很难做到40%到50%的收益,大概收益能在10%到20%之间。他准备“尽全力”续租面积较大的商铺,估计最后可能会放弃大约50%的商铺。

李军还向记者透露,他1998年在阆中古城租下了一个旅游酒店,当时签了38年的租约,每年租金仅5.6万元。近日,他把这个酒店转租出去,租金高达每年122万元,并且还收了80万的转让费。即使抛开转让费,转租这个酒店每年给他带来的收益是成本的近22倍。

华西都市报记者 屈咏梅 张飘逸

成都 商铺 租金

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来自金华的网友说:评论时间:2020-10-20
我不赶时间的时候尽可能走路,这使我脚踏实地;我不妄想,迫使心清心明;我避开无谓的应酬,这使承诺消失;我当心的去关爱他人,这使情感不流于泛滥;我绝不过分对人热络,这使我掌握分寸;我很少开口求人,这使我自由;我看书,这使我多活几度生命。 回复
来自保定的网友说:评论时间:2020-10-20
我不赶时间的时候尽可能走路,这使我脚踏实地;我不妄想,迫使心清心明;我避开无谓的应酬,这使承诺消失;我当心的去关爱他人,这使情感不流于泛滥;我绝不过分对人热络,这使我掌握分寸;我很少开口求人,这使我自由;我看书,这使我多活几度生命。 回复

  • 来自许昌的网友说:评论时间:2020-10-20
    在疼爱你的人面前,你永远都只是个孩子。在不爱你的人面前,你永远都是条汉子。 回复

  • 来自邯郸邢台的网友说:评论时间:2020-10-20
    那些最容易脸红的人,往往是最善良的。 回复

来自丹阳的网友说:评论时间:2020-10-19
听说,真正的闺蜜应该是这样的:互损不会翻脸,出钱不会计较,地位不分高低,成功无需巴结,失败不会离去。 回复
来自福州的网友说:评论时间:2020-10-19
你所知道的不要全说,你所听到的不要全信。 回复

  • 来自朔州的网友说:评论时间:2020-10-19
    人生在世,事业为重。一息尚存,绝不松劲。 回复

  • 来自聊城的网友说:评论时间:2020-10-19
    结婚与恋爱毫无关系,人们老以为恋爱成熟后便自然而然的结婚,却不知结婚只是一种生活方式,人人可以结婚,简单得很。爱情……完全是另外一回事。 回复

  • 来自厦门的网友说:评论时间:2020-10-18
    暗香浮动恰好,有情不必终老 回复

  • 来自榆林的网友说:评论时间:2020-10-18
    愿有人陪你从校服到婚纱,愿有人陪你走过年少轻狂,也陪你走到两鬓斑白。许你一场相见如故,眉目成书。 回复

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