【杭州四季青房产】“粮草”不够贷款来凑 主流房企借长还短过冬


发布时间:2020-08-09 13:19:25 阅读量:60305 作者:尚啸

亿翰智库上市公司研究中心副主任张化东表示,受银行按揭贷款放款不及时等因素影响,房企目前回款率不高是很正常的现象,而且越是小的公司越容易遇到销售回款被拖欠的问题杭州四季青房产。

“至少1/3以上的房地产企业经营性现金流和投资性现金流为负,完全是靠筹资性现金流支撑。”兰德咨询总裁宋延庆研究多家地产企业的半年报后如是说。

《每日经济新闻》记者查阅多家上市公司的现金流量表发现,面对楼市调整的“寒冬”,房企主要靠贷款来应对。不过,这些借来的“粮草”,并不足以应对房企销售下降带来的困窘。根据国家统计局公布的企业开发资金数据,前7月房企来自销售系统的定金、预收款和个人按揭贷款总金额,较上一年减少2170多亿元,而新增的国内贷款总金额只比去年增加不到1680亿元。

不仅如此,受上半年贷款成本较高影响,再加上开发商多数认为本轮调整期较长,诸多企业被迫使用利率较高的中长期贷款 “过冬”,导致财务成本上升。如果市场无法在短期内走出困局,部分开发商的资金链不仅会更加紧绷,利润也会被高额的融资成本吞噬。

房企现金储备下降

以招商地产为例,截至6月末货币资金仅为185亿元,而年初有242亿元;泰禾集团上半年的货币资金,更是由年初的66.17亿元,减少至上半年末的37.58亿元;万科今年上半年的货币资金也较年初有所下滑,截至6月30日,其货币资金为428.61亿元,而年初是443亿元。

当现金储备大幅减少后,开发商还有没有足够的“粮草”应付漫长的“寒冬”?尽管上半年前50名房企中,不少企业的销售业绩仍然增长,有的企业销售额增长幅度甚至超过100%。但一部分企业销售额的增长,并没有给现金收入带来明显提升。

以上半年销售额101亿元的泰禾集团为例,上半年销售商品、提供劳务获得的现金却只有57杭州四季青房产.68亿元。另一家销售额110亿元的房企金融街的现金收入也只有71.9亿元。

此前,平安好房网CEO庄诺在每日经济新闻报社主办的第四届价值地产年会上谈及,为了解决资金的及时回款,不少开发商会选择将已经签订的销售合同抵押给平安好房网。

宋延庆则直接戳中了个别开发商的“痛点”:有些开发商的销售金额可能并不存在。真正反映企业上半年业绩情况的,也许并不是各公司公布的销售数据,而是现金流量表。

调整负债结构准备过冬

受销售额下降,以及回款不力等多重因素影响,今年很多开发商的经营性现金流由正转负,这使得开发商大幅度增加了贷款的规模。而业界普遍认为本轮楼市调整周期较长,开发商为此调整了贷款结构,部分短期贷款被中长期贷款替代。

招商地产长期借款金额由年初的170亿元出头,增加至上半年末180多亿元,短期借款由上一年的425亿元,降至342.5亿元。金融街的长期借款由228亿元增加至308亿元,短期借款则由12.6亿元减少至5.3亿元。

宋延庆说,在市场回暖时间未知的大背景下,调整短期贷款和长期贷款的负债结构,能大大提高企业资金链的安全性。但是,上述做法的代价却是利息支出大幅度上升。

招商地产中报显示,公司上半年分配股利、利润或偿付利息所支付的现金由去年同期的10亿多元,增加至今年上半年的15亿多元。金融街同期上述现金支出项由13亿元增加至20亿元,泰禾集团的上述现金支出更是由去年同期的6亿多元增加至今年上半年的22亿多元。

值得注意的是,房企可以通过资本化利息,将部分财务费用在项目开发的成本中摊销掉,因而在半年报中,上述成本尚显现不明显,但上述巨额的财务费用未来无疑将会吞噬房企相当一部分利润,是企业业绩的一大隐患。每经记者 杨羚强 发自上海

海外置业者投资前必须要对房产交易时产生的税费清晰地掌握,衡量税费成本是否可以承担,对将来的居住或收益有无影响。海外与房产有关的税赋主要有契税、土地税、印花税以及增值税,其中需要说明的是,契税只是部分国家征收,如泰国、马来西亚等国家,征收标准为房价的1.5%左右。欧美国家主要征收土地税,这种税赋是每年征收一次。

用益信托研究员岳婷对记者表示,一些信托公司觉得项目后续可能存在兑付风险,便要求开发商提前还款以锁定风险。同时,今年以来融资成本在下降,开发商找到成本更低融资渠道后,也会申请提前还款,减轻财务压力。另外,一些产品在设计之初,信托公司为应对兑付预留一定缓冲期,开发商可以提前还款。记者从一位信托经理处获知,房地产信托收益率很多在10%以上,再加上信托公司报酬、销售费用,房地产商实际融资成本接近20%甚至更高,这对一些资金实力较弱开发商而言,资金成本压力不言而喻。

“在激烈的市场竞争环境和楼市调控的背景下,土地更贵、融资更难、开发周期拉长、消费者对品质要求更高等,都成为越来越多房企选择合作开发项目的原因。”同策研究院认为,房企由竞争转为“竞合”,优化市场资源配置,有可能实现高价地的最大收益。

该报告还称,由于房地产信托产品的期限多为2年左右,以此测算,2011年上半年新增的1700多亿元房地产信托中的大部分将在2013年上半年兑付,加上2011年发行的2年期以上的信托产品,预计2013年上半年将是房地产信托兑付的高峰期。

对于莫言的巨额奖金,“魔幻派”网友们开始大胆设想:“莫言准备在北京买套房子,大房子,后来有人提醒他说也买不了多大的房子,5万多元一平方米,750万元也就是120多平方米。就在他一筹莫展的时候,诺贝尔评审委员会打来电话说:‘我们只能帮您到这了,加油!’”

北京市统计局、国家统计局北京调查总队19日发布今年前3个季度北京市经济运行情况。数据显示,1-3季度,北京市商品房销售面积1146杭州四季青房产.9万平方米,同比增长25.2%,比上半年提高13.3个百分点。其中,住宅销售面积880.8万平方米,增长39.3%。

这在中国人民大学社会与人口学院副院长张耀军的研究中也得到了验证。张耀军指出,我国超大城市和特大城市吸纳的常住人口超过了总人口的50%,相比之下,中小城市的人口吸引力较低。随着大城市规模继续扩张,人口的聚集效应在未来会更加明显。他建议,建立住房市场监管体系,重点关注“房价泡沫城市”的风险防范和隔离。“当前房价处在系统最脆弱的时候,高售租比、高房价收入比、高房价撞在一起,房地产调控进入‘走钢丝’的阶段。但这样的紧平衡不可能长期存在,任何一个富有弹性的系统,必然有冗余的调控机制,有识别风险和应对危机的能力储备。”在仇保兴看来,削减房地产的投机和投资属性,降低金融杠杆等,是增强系统韧性的长期之策。增加低收入者住房供给渠道、丰富调控主体工具手段等是应对不确定性风险基本途径。强化调控主体的灵活性、适应力和协调性,摆脱房地产投资和土地财政依赖症,则是防范房地产市场“黑天鹅”“灰犀牛”的不二选择。

贷款 企业 现金流

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来自偃师的网友说:评论时间:2020-08-09
必须重新站起来,告诉自己,继续走吧,路途尚未结束,即使重新捡起的东西已被踩得粉碎。 回复
来自登封的网友说:评论时间:2020-08-09
必须重新站起来,告诉自己,继续走吧,路途尚未结束,即使重新捡起的东西已被踩得粉碎。 回复

  • 来自张家界的网友说:评论时间:2020-08-09
    年轻的心灵本不该静如止水,波澜不起。世界是属于年轻人的,趁着年轻到广阔的世界上去闯荡一番,原是人生必要的经历。 回复

  • 来自贵阳的网友说:评论时间:2020-08-09
    登山不在于爬得多高,走得多远,更多的意义就在于,不闷在家里,走出去,吹吹风,山不来我去。 回复

来自什邡的网友说:评论时间:2020-08-08
遇到困难时不要害怕,一定要冷静分析你所遭受到的挫折和困难。有些东西,只要你把思路理清,都是云间雾开。记住,不要轻言放弃。 回复
来自明光的网友说:评论时间:2020-08-08
所以重要的在于养成和保持一个活泼无碍的心灵境地,利用天赋的身与心的能力,自觉地尽量发展生活的可能性。 回复

  • 来自三明的网友说:评论时间:2020-08-08
    我承认我不够坚强,但是你喜欢坚强的女人,我能够为你改变。 回复

  • 来自德阳的网友说:评论时间:2020-08-08
    心若没有栖息的地方,到哪里都是在流浪。太柔软的心不敢敞开给人任意伤,只能背起坚硬的壳,继续流浪。 回复

  • 来自凌源的网友说:评论时间:2020-08-07
    每个女人都是为爱而折翼的天使,她们来到人间,就再也回不去天堂了,所以需要男人好好的珍惜。我也是天使,不过降落的时候不小心脸先着地了,回不去天堂是因为体重的原因。还好,我还有一颗天使的心,善良、仁爱。 回复

  • 来自伊春的网友说:评论时间:2020-08-07
    人生最可悲的就是;失去了东西才懂得难以忘怀留恋。 回复

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