【赣州房产中介】万达香港IPO 现金流比估值更重要(2)


发布时间:2020-06-30 22:20:48 阅读量:584 作者:铭振

虽然曾经贵为首富,但与其内地同行相比,王健林无奈地接受了一个并非好的上市时机赣州房产中介。

他说,商业地产和住宅开发模式不同,需要沉淀大量资金,这个财务模型就迫使万达需在最快时间完成项目,为此,万达内部约定,一般情况下18个月到24个月完成一个商业中心建设,极个别需11到12个月完成。“如果现金流缺口太大,我们前期就否定项目。而且我们前期测算了,做完之后往往现金流比前面测算还要好。从现金流的角度,万达走向一个良性循环。”

万达集团董事长王健林也曾直言,对于万达来说,现金流永远比负债率更重要。但从招股说明书披露的数据来看,万达商业地产的现金流并不足够让人放心。招股说明书显示,截至2014年6月30日物其业收益为232.51亿元,较2013年同期318.34亿元减少27%。现金流变化更为明显,招股书显示,2011年万达商业地产经营活动产生的现金流达359亿(主要来自物业销售),2012年大幅降至115亿;2013年进一步降到68亿;2014年上半年变成了负数89.5亿。

招股说明书还显示,2011年-2014年上半年,万达商业地产的流动负债急剧攀升,分别为1238.79亿元、1571.29亿元、1802.77亿元和2193.60亿元。在资本充足率方面,其杠杆比率则分别为38.8%、48.7%、53.0%和87.8%,其资产负债率则分别为47.4%、45.9%、49.4%和51.6%,近年来上升幅度明显。

分析人士说,早期万达都是利用土地质押获得开发贷款。但目前万达手中沉淀的持有物业在不断增加,通过银行贷款的途径并不能解决万达所有资金链问题,而规模速率的降低也影响了其销售部分的现金流支撑。如果寻求信托或其他融资机构,资金成本则会比较高。而一旦上市之后,万达就可以在国内外公开市场进行债务融资、海外股权和债券融资,极大地降低融资成本,从而继续支持其快速扩张。

或许并非万达的好时机

同样是地产大佬,碧桂园2007年4月上市,股价一度高达14.18港币,但时至如今仅仅3.16港币,市净率仅1.04倍数,而碧桂园去年的市净率还维持在2倍左右。富力地产去年初股价高达16.28港币,现在只有9.17港币,市净率甚至只有0.74倍,而富力地产去年的市净率也在1.3倍左右。首创置业去年初股价3.81港币,现在只有2.82港币,市净率仅0.55倍,而首创置业去年的市净率也在0.6-0.7倍。雅居乐去年初股价12.82港币,现在只有4.44港币,市净率仅0.45倍,而雅居乐去年的市净率基本维持在0.9-1.0倍之间。

如果万达此时上市,究竟该如何估值?“五六年前,港股看内地的房地产企业很简单,在房地产的泡沫期,就拼土地储备,谁的储备多,谁的开发量高,谁的周转率快,谁的估值就高赣州房产中介。那时候的房地产市场类金融属性,讲求土地为王。”上述的分析师说,现在全变了,大家看到的是销售萎缩、高库存和行业的流动性收缩。

评级机构穆迪11月12日表示,2015年中国房地产业销售将继续下降,而行业展望仍为负面。同时,库存水平也将相应维持高位,并且整个行业的流动性仍将维持紧缩格局。   □记者 梁倩 吴黎华

还需保留商品房销售资料,日后售房口头承诺与交房情况不一致的情况下作维权证据。在收房阶段应注意两书一证(住宅质量保证书、住宅使用说明书,竣工验收合格证)是否交付齐全,鉴别房源品质可邀请专业验房师参与,遇到承诺配套和房屋品质外观不符合要求时,应即时提出,谨慎收房。

“当前我国保障性住房制度实施中出现的问题,需要政府进一步完善政策措施。”全国地产经理人联盟秘书长陈云峰在接受记者采访时表示,一方面,要明确规定保障性住房供应对象为城市中低收入家庭;另一方面应该依法严格监管,一些地方公示的申请人情况,对资产和收入等信息往往是“遮遮掩掩”,初审、复审甚至终审漏洞百出,暴露出某些保障房项目审查把关“流于形式”。提高保障性住房管理的透明度,严格执行经济适用住房供应审核、轮候、公示等各项制度,严格执行建设标准,加强全社会的监督。

记者发现,此次公开找“婆家”的17幅地块中,有不少明星级地块,特别是珠江新城和白云新城的3块商业金融用地,备受各界关注赣州房产中介。

经历了年初大幅下滑之后,随着近期政策不断放松,近两个月房地产建设活动出现改善迹象。这也支撑了经济增长和地产股的表现,房地产板块股价从前期低点反弹了 17%。预计近期和未来一段时间政策的持续放松对房地产销售、新开工和建设活动的支撑应当可以持续到“金九银十”。

土地市场悄然转冷,对于调控风暴中的广州楼市而言,有着更深层的意味。吴定金表示,土地市场趋冷预示着开发商对未来房价的悲观预期,地价可以看作房价的先兆指标。2007年12月,土地市场率先出现流拍等现象,数月后房价开始步入下跌通道。

万达 现金流 项目

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来自偃师的网友说:评论时间:2020-06-30
麻木人生,不再期待有风景。命运由不得自己选择,生命之绳牵制在别人手中,高低沉浮由不得自己平衡。女人生来就是悲剧。 回复
来自日照的网友说:评论时间:2020-06-30
麻木人生,不再期待有风景。命运由不得自己选择,生命之绳牵制在别人手中,高低沉浮由不得自己平衡。女人生来就是悲剧。 回复

  • 来自广水的网友说:评论时间:2020-06-30
    你走向我的反方向,你走的那一刹那,有没有想过,我会流多少泪。 回复

  • 来自娄底的网友说:评论时间:2020-06-30
    我人生中最幸运的两件事情,一件是时间终于将我对你的爱消磨耗尽,另一件是很久很久以前遇见你。 回复

来自简阳的网友说:评论时间:2020-06-29
一个人的成熟与否,不是出口成章,说出许多深刻的道理,或者是思想境界达到很高。而是待人接物让人舒适,并且不卑不亢,保留自我的棱角,又接纳他人的圆润而活着。 回复
来自宁德的网友说:评论时间:2020-06-29
谁的寂寞覆我华裳,谁的华裳覆我肩膀。 回复

  • 来自揭阳的网友说:评论时间:2020-06-29
    最好的关系不是随叫随到,每天都聊,而是我发了消息,你看到了自然会回复,我不会因为你没有回复而胡乱猜忌,你也不会因为没有及时回复而感到抱歉,彼此信任,彼此牵挂就够了。 回复

  • 来自河间的网友说:评论时间:2020-06-29
    自己选择了方向与路途时,就不要抱怨,更不要后悔。一个人只有能够勇敢地承担起自己的责任,才能在人生道路上留下无悔的足迹。 回复

  • 来自肇东的网友说:评论时间:2020-06-28
    我有个爱人他路过了我最美的时光,我深爱他是每个人都知道的事。 回复

  • 来自鸡西的网友说:评论时间:2020-06-28
    自己选择了方向与路途时,就不要抱怨,更不要后悔。一个人只有能够勇敢地承担起自己的责任,才能在人生道路上留下无悔的足迹。 回复

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