【祥房产】评论:无标准的住房空置率无意义


发布时间:2020-06-30 22:00:02 阅读量:85700 作者:涆安

以美国为例,对住房空置率的统计,除了强调无人居住之外,更强调已经建好并已经售出,因为这样更有利于对“刚性需要”的判断祥房产。而我国住房空置率的统计,官方是以已建成一年以上仍未售出占近3年来竣工总量的比例。表面上看,这种统计有利于评价“刚性需求”,然而,房屋未售出的原因,除了“刚性需求”之外,还有很多其他因素,比如开发商自持、现房销售,或者建的房屋根本就不适合居住等。

西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心日前发布研究报告称,我国家庭的住房拥有率已达到90.8%,2013年城镇地区住房空置率为22.4%,空置住房约4898万套,2014年第一季度城镇家庭刚性住房需求进一步下降至22.2%。

目前楼市胶着,以住房和城乡建设部总经济师冯俊为代表的一派认为“现在房地产市场大多数指标都在增长,只是增速在下降,并不等同于负增长,属于正常的市场调节”;以万科集团董事局主席王石为代表的一派则比较悲观,认为“楼市进入了下半场”祥房产。

在此背景下,上述有关住房空置率的报告自然就成了导火索。依据西方国家的经验,控制率超过10%,就被认为存在严重泡沫。现在,我国的空置率达到了22.4%,比“国际警戒线”高出了一倍多,岂不意味着房地产已病入膏肓,唯有“崩盘”一条路可走了?

实际上并非如此。10%的“国际警戒线”显然对我国的具体实际而言已经失效,再以此为依据做预测,结论自然荒谬。同样是数据说话,美国居民购买房产按揭负债达到了居民总资产的70%左右,而我国目前居民资产中房地产占比还只有47.9%,其中按揭负债仅占居民总资产的10%。

以此为依据,“楼市崩溃”的可能性目前几乎不存在。正因为如此,中国家庭金融调查与研究中心的报告也说:“虽然房价下跌对空置住房冲击不小,但从整体来看,房价下跌,银行的房贷风险不大。”

不过话说回来,住房空置率作为判断房地产市场走向的一个重要指标,直接关系着政府决策,意义重大。然而,为何这一指标对我国而言,目前的参考意义不大呢?冯俊说的很直白:一方面,空置率没有一个准确的官方定义,现在很多媒体、专业人士讲的空置率和国际上讲的空置率是完全不同的概念;另一方面,我国现在这方面是没有权威意义上的调查的,所以很难得出空置率的准确数据。一个连概念都不清楚的指标,怎有参考价值?

大家都知道,住房除了作为生活必需品之外,还可以作为投资品。我国的城镇化进程决定了住房在未来相当长的时期内,无论是出于自住,还是投资投机,“刚性需要”都会非常旺盛。然而,只有居民的收入能够负担得起房价,“刚性需要”才可能转化为“刚性需求”。

而这,正是西方国家统计“住房空置率”的基础,也是调控房屋持有成本的依据之一。

联合国已经对住房单位、空置房和空置率进行了定义,大多数国家只是结合国情略作更改。

按照市场规律,供求关系将真正决定商品价格,我们往往将其异化为刚性需求决定商品价格。实际上,就房地产来说,更多的是“刚性需要”决定着房价走势。更糟糕的是,由于我国的贫富差距较大,即使是官方公布的2013年全国居民收入基尼系数也达到了0祥房产.473,民间统计或估计的更高,使得测算“刚性需要”向“刚性需求”的转化率非常困难。加上我国计划生育导致的两个甚至三个家庭支撑一套房的“刚性需要”,更使得“刚性需求”失真。正因为如此,对我国住房空置率的统计,就更加失去了意义。

因此,只有基于科学的调查方法之上,有分门别类的、跟踪的长期统计数据,才能弄清我国“刚性需要”与“刚性需求”之间的关系,才能给我国的“住房空置率”下一个科学定义,才有参考价值。

目前,就连官方“研究建立空置住房调查办法”、“改进房屋空置统计方法”的承诺,都还没有正式下文,民间的抽样又有多大的说服力呢?更别说基于用电量、黑灯率的奇葩统计了。总之,对于我国现实而言,住房空置率至少目前还是个伪命题。

叶雷

住房 家庭 空置率

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来自咸宁的网友说:评论时间:2020-06-30
你要不顾一切让自己变得漂亮,即使是在那些糟糕的日子里。 回复
来自萍乡的网友说:评论时间:2020-06-30
你要不顾一切让自己变得漂亮,即使是在那些糟糕的日子里。 回复

  • 来自湛江的网友说:评论时间:2020-06-30
    转危为安往往需要高超的心智,也需要好的心态。多思索少激动,多仁爱少仇恨,人生才变得更加美丽。 回复

  • 来自铜陵的网友说:评论时间:2020-06-30
    生活有时会逼迫你,不得不交出权力,不得不放走机遇,甚至不得不抛下爱情,你不可能什么都得到,生活中应该学会放弃,就像清理电脑中的文件一样。人生,就是一步一步走,一点一点扔,走出来的是路,扔掉的是包袱。这样,路就会越走越长,心就会越走越静。 回复

来自开远的网友说:评论时间:2020-06-29
清醒了岂能再昏睡,觉知了岂能再愚昧,当华美的叶片落尽时,生命的脉络便曆曆可见。 回复
来自丹江口的网友说:评论时间:2020-06-29
曾经以为,伤心是会流眼泪的,原来,真正的伤心,是怎么也流不出一滴眼泪。 回复

  • 来自句容的网友说:评论时间:2020-06-29
    要什么风花雪月,久了你就会知道,你需要的只是一个累了能给端你一杯水、病了能陪在你床头的人。这世上所有的久处不厌,都是因为用心。 回复

  • 来自郴州的网友说:评论时间:2020-06-29
    不要给我一整片森林,那我会迷路。我愿意为一颗树,放弃一大片原本就不属于我的森林。我只希望这棵树完完全全属于我的。它可以不高,但可以给我一片树荫,容我安安静静休息。我不贪心,我只是要你这一棵树。 回复

  • 来自项城的网友说:评论时间:2020-06-28
    我们之间的话越来越少。我们之间的距离越来越远- 回复

  • 来自富阳的网友说:评论时间:2020-06-28
    我们的成熟是由两组成,一半是对美好的追求,一半是对残缺的接纳。 回复

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